Constituição de Condomínio: Tudo o Que Você Precisa Saber

Introdução

Diferentemente do que acontece na criação de uma associação de moradores, a criação de um condomínio passa por duas etapas: a instituição e a constituição.

A constituição e a instituição de um condomínio são etapas fundamentais para quem possui apartamentos, salas ou lojas em edifícios, ou até mesmo para quem tem casa ou lote e entende que pode se beneficiar da segurança e tranquilidade que um condomínio pode oferecer. Seja ele residencial ou comercial, estabelecer as regras de convivência, a divisão de propriedade entre unidades autônomas e áreas comuns, e a forma de gestão condominial tende a valorizar o imóvel e garantir mais segurança ao proprietário ou possuidor. Entender como é constituído e instituído um condomínio é importante, tanto para proprietários, quanto para os futuros administradores e síndicos, pois garante que todos conheçam seus direitos, deveres e a base legal que sustenta a vida em comunidade.

Em termos simples, a constituição é como a “certidão de nascimento” da edificação: é quando ele ganha existência como pessoa jurídica, permitindo registrar cada apartamento ou sala comercial separadamente e definir oficialmente as normas internas. Sem essa formalização, seria difícil registrar imóveis, estabelecer uma administração e assegurar que todas as unidades autônomas sigam as mesma regras.

 A seguir, confira um índice com perguntas-chave sobre constituição de condomínio e seus principais aspectos, seguido de explicações didáticas e exemplos práticos.

Quais São As Diferenças entre Instituição e Constituição de Condomínio?

Ao lidar com a formalização de um condomínio, é essencial compreender as distinções entre instituição e constituição. Embora tenham nomes parecidos, ambos se tratam de etapas muito diferentes e necessárias para a organização do empreendimento.​

Instituição: O Nascimento Legal do Empreendimento

A instituição de condomínio pode ser definida como o ato jurídico que dá origem a tudo. É por meio dela que um imóvel, seja um prédio ou um conjunto de casas, é dividido em unidades independentes, cada uma com sua respectiva fração ideal do terreno. Em outras palavras, este é o ato de instalação do condomínio.

Este processo é formalizado através de um documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme estabelece o artigo 1.332 do Código Civil.​

Durante a instituição, são definidos elementos como:​

• A individualização das diversas unidades;
• A discriminação das áreas comuns;
• A atribuição das frações ideais a cada unidade;
• A destinação das unidades.​

Este processo é essencial para que as unidades possam ser vendidas, financiadas ou transmitidas legalmente.​

Constituição: Estabelecendo as Regras de Convivência

Já o ato de constituir um condomínio refere-se à elaboração e aprovação da convenção de condomínio, documento que estabelece as normas internas de funcionamento e convivência. É ela quem define os direitos e deveres de cada proprietário, regras de uso dos espaços comuns, critérios para eleição do síndico, o nome do condomínio, entre outros aspectos da administração.​

Para que a constituição tenha validade, é necessário que seja aprovada por um quórum de, no mínimo, dois terços das frações ideais, conforme determina o artigo 1.333 do Código Civil. Embora não seja obrigatória a sua averbação no Cartório de Imóveis, tal ato pode garantir a segurança jurídica do documento.​

Assim, enquanto a instituição cria legalmente o condomínio e suas unidades, a constituição de condomínio é o ato que estabelece as regras que regerão a convivência e a administração do empreendimento.

Como a instituição de condomínio é feita na prática?

Na prática, a instituição ocorre por meio de um documento registrado em cartório que especifica todos os detalhes do empreendimento. De acordo com a legislação brasileira, um condomínio edilício se institui por um ato que deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, contendo a descrição de cada unidade, a fração ideal de cada uma e a destinação (uso) de cada unidade​. Esse ato constitutivo pode ser feito, tanto por escritura pública, como por instrumento particular, e deve contar com a aprovação de pelo menos 2/3 dos proprietários ou futuros proprietários das unidades para ser válido​.

Dessa forma, o processo começa com o proprietário original – que pode ser o incorporador do prédio ou um conjunto de coproprietários – preparando a documentação necessária. Essa documentação inclui a planta do imóvel, o detalhamento das unidades (por exemplo, apartamento 101, 102, cada um com sua área privativa definida), os espaços comuns (hall, elevadores, garagem, etc.) e a porcentagem de cada unidade nas partes comuns. Tudo isso é consolidado em um instrumento chamado, comumente, de especificação e instituição de condomínio. Após reunir a documentação, ela deve ser registrada em cartório. Somente com esse ato é que o condomínio passa a existir de fato juridicamente – antes disso, ele não passa de um projeto ou de um prédio sem definição legal de propriedade individual.

Vale ressaltar que, em muitos casos, a instituição do condomínio deve ser feita antes mesmo da entrega do empreendimento pela construtora. Por incrível que pareça, a legislação permite (e até exige, em certos cenários) que o condomínio seja instituído ainda na fase de incorporação imobiliária, ou seja, antes da entrega das chaves aos compradores​. Isso acontece especialmente quando a construtora deseja vender as unidades autônomas na planta: ela precisa instituir o condomínio antecipadamente, definindo tudo que cada futuro proprietário vai possuir, para poder vender cada unidade separadamente e garantir aos compradores que sua propriedade estará legalmente individualizada. Assim, quando a obra é concluída, o condomínio já está constituído e cada comprador pode transferir o seu apartamento ou sala para o seu nome.

Qual o papel da incorporadora na instituição do condomínio?

A incorporadora tem um papel central na instituição de condomínios novos. Em um empreendimento imobiliário lançado do zero, é ela quem prepara e providencia toda a documentação legal para instituir o condomínio. Isso inclui elaborar a minuta da convenção, a especificação das unidades e espaços comuns e a ata de constituição, e levar esses documentos ao cartório competente. Em outras palavras, ela é responsável por garantir que, ao final da obra, o condomínio esteja registrado corretamente e pronto para funcionar legalmente.

Além de registrar o condomínio, a incorporadora muitas vezes convoca a primeira assembleia. Nessa reunião inaugural, os novos proprietários elegem o primeiro síndico e podem ratificar ou ajustar a convenção e criar o regimento interno.

Por que o condomínio precisa de um CNPJ e como obtê-lo?

Você pode se perguntar: um condomínio não é exatamente uma empresa, então por que precisa de CNPJ? A resposta é que, embora não vise lucro, o condomínio é uma entidade legal coletiva que realiza uma série de atos formais – contrata funcionários (como porteiros, zeladores), adquire bens e serviços, emite recibos de taxa condominial, eventualmente pode precisar ingressar na Justiça ou ser parte em contratos.

Para tudo isso, o condomínio precisa de uma identificação jurídica, que é precisamente o papel do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O CNPJ para o condomínio funciona como o CPF para uma pessoa física: é o documento que identifica o condomínio como ente nas relações fiscais, bancárias e trabalhistas​. 

Obter o CNPJ do condomínio geralmente é responsabilidade do síndico eleito na primeira assembleia, muitas vezes com auxílio de uma administradora de condomínios ou de um contador. O processo não costuma ser complicado: após o registro do condomínio em cartório, reúne-se a documentação necessária (cópias da ata da assembleia que elegeu o síndico, da convenção registrada, comprovante de endereço do condomínio, documentos pessoais do síndico, entre outros) e preenche-se a solicitação de inscrição no CNPJ junto à Receita Federal. Atualmente, em algumas jurisdições, esse processo foi facilitado – em certos casos, a inscrição do condomínio é um processo que pode até ser automático quando da realização do registro imobiliário​, pois há convênios entre cartórios e a Receita Federal. De todo modo, caso não seja automático, o síndico pode solicitar o CNPJ pela internet no site da Receita ou presencialmente, protocolando os documentos em uma unidade da Receita Federal.

O que são unidades autônomas e áreas comuns em um condomínio?

Em um condomínio, divide-se a propriedade em unidades autônomas e áreas comuns. As unidades autônomas são as partes das edificações que são propriedades exclusivas, pertencentes a cada condômino individualmente – por exemplo, cada apartamento em um prédio residencial, cada sala comercial em um edifício de escritórios, ou cada casa dentro de um condomínio fechado de casas. Elas são denominadas autônomas porque têm existência própria, podendo ser compradas, vendidas ou alugadas individualmente, e possuem uma identificação única no registro de imóveis (uma matrícula independente, como visto no processo de registro). Já os espaços comuns são todas as partes do condomínio que pertencem a todos os proprietários ao mesmo tempo, de forma indivisível. Isso inclui, por exemplo, o terreno, corredores, elevadores, fachada, telhado, salão de festas, piscina, garagem (quando as vagas não são privativas), jardins, entre outras partes que não são vinculadas exclusivamente a uma única unidade.

A distinção entre unidades autônomas e áreas comuns está sempre definida nos documentos de instituição do condomínio e na convenção. A legislação obriga que, ao constituir o condomínio, estejam claramente discriminadas quais são as unidades de propriedade exclusiva e quais partes permanecem comuns a todos​. Além disso, cada unidade autônoma recebe uma fração ideal sobre o terreno, que é expressa em forma de percentual ou coeficiente. Essa fração ideal representa a proporção de cada condômino na propriedade total do condomínio e geralmente serve de base para o cálculo das despesas e o pagamento das contribuições: por exemplo, se o seu apartamento tem uma fração ideal de 2% no condomínio, espera-se que você contribua com 2% dos custos de manutenção (embora a convenção possa estipular outras formas de rateio, o critério da fração ideal é o padrão legal). Por isso, entender o conceito de unidades autônomas e áreas comuns ajuda cada morador a saber exatamente do que ele é dono individualmente e do que ele é coproprietário junto com os demais.

Exemplificando, imagine um condomínio residencial: cada família possui seu apartamento (unidade autônoma), onde tem total privacidade e direitos de uso exclusivo, podendo decorá-lo e utilizá-lo como desejar dentro dos limites estabelecidos. Ao mesmo tempo, todos os moradores compartilham os elevadores, o hall de entrada, a área de lazer, etc. – ninguém é “dono” exclusivo da piscina ou da escada, mas todos têm direito de usar. Já em um condomínio comercial, digamos um prédio de salas comerciais ou um shopping center, a lógica é similar: cada loja ou sala é uma unidade autônoma (propriedade de um comerciante ou empresa), enquanto as galerias, banheiros de uso comum, estacionamento e fachada são de uso coletivo entre todos os lojistas. Em ambos os casos, as responsabilidades sobre as áreas comuns (como limpeza, segurança, manutenção) são de todos, custeadas proporcionalmente, e nenhuma mudança pode ser feita nelas sem consentimento conforme as regras de gestão do condomínio (por exemplo, um morador não pode decidir fechar o hall para seu uso próprio, e um lojista não pode modificar unilateralmente a fachada do shopping, pois isso faz parte do patrimônio comum).

Há diferenças entre condomínio residencial e comercial?

Condomínios residenciais e comerciais compartilham os mesmos princípios legais de constituição e funcionamento, mas diferem em sua finalidade e em alguns aspectos práticos do dia a dia. Do ponto de vista jurídico, ambos são regidos pelas mesmas leis (principalmente o Código Civil e a Lei de Incorporações Imobiliárias) – ou seja, tanto um prédio de apartamentos quanto um edifício de escritórios precisam seguir o processo de instituição, registrar convenção em cartório, eleger síndico, etc., de forma muito semelhante. Portanto, a instituição e a constituição de condomínio em si são praticamente iguais em ambos os casos, mudando apenas aquilo que for adaptável à natureza residencial ou comercial.

As principais diferenças aparecem mesmo é na aplicação prática e nas regras internas que estabelecem os deveres de cada condômino, e que são adequadas a cada tipo de uso. Em um condomínio residencial, as normas da convenção e do regimento interno geralmente focam na resolução de conflitos e em assegurar a tranquilidade e a convivência familiar: controle de ruídos (horário de silêncio para não atrapalhar o descanso dos moradores), possibilidade de animais de estimação, uso de áreas de lazer, mudanças e reformas nos apartamentos, entre outros. Já em um condomínio comercial, as preocupações são outras: costuma-se regular os horários de funcionamento dos estabelecimentos, o fluxo de clientes e fornecedores, a publicidade nas fachadas ou portas das lojas/salas, e há uma tolerância diferente com relação a circulação de pessoas (afinal, é esperado um grande movimento de visitantes em horário comercial). Por exemplo, enquanto em um prédio residencial pode ser proibido usar elevadores para carga em certo horário da noite, em um condomínio comercial de escritórios pode não haver restrição à noite mas sim nos fins de semana, dependendo do que estiver na convenção. Da mesma forma, a alocação de vagas de garagem pode ser diferente: residenciais podem ter vagas fixas por apartamento, comerciais podem ter estacionamento rotativo para clientes.

Outra diferença prática está na gestão condominial: condomínios comerciais, especialmente os de grande porte (como shopping centers ou grandes centros empresariais), muitas vezes demandam uma administração do condomínio mais profissional e ativa, podendo contar com equipes de segurança robustas, limpeza em tempo integral, manutenção frequente de elevadores devido ao uso intenso, etc. Isso reflete no custo condominial, que pode ser dividido de forma diversa (às vezes, unidades comerciais maiores pagam mais, ou cada lojista paga uma parte proporcional às vendas, no caso de shopping – embora isso já seja um modelo híbrido de locação). Já nos residenciais, costuma-se dividir as despesas pela fração ideal ou de forma igualitária por unidade, e os serviços atendem mais aos moradores do que ao público externo.

Em suma, residencial ou comercial, um condomínio nasce pelo mesmo caminho, mas vive realidades distintas. Quem mora em um condomínio residencial deve esperar um ambiente doméstico e regras voltadas ao sossego e à boa convivência entre vizinhos. Por sua vez, quem possui uma unidade em condomínio comercial deve estar preparado para regras que atendem a interesses comerciais coletivos (como padronização visual, horários de acesso) e para um ambiente com maior circulação de pessoas estranhas ao quadro de condôminos. É interessante notar que existem também condomínios mistos, unindo áreas residenciais e comerciais (por exemplo, torres com apartamentos e, no térreo, um shopping ou salas comerciais). Nesses casos, costuma-se ter convenções bem detalhadas segmentando direitos e deveres de cada tipo de usuário, para evitar conflitos entre moradores e comerciantes dentro do mesmo empreendimento. Mas independentemente do tipo, o sucesso de qualquer condomínio depende de seguir as regras definidas na sua constituição e convenção e de uma boa administração que entenda as particularidades do uso daquele espaço.

Conclusão

Como vimos, a instituição e constituição de condomínio envolvem diversos passos legais e práticos, desde a fase de construção até a rotina diária dos moradores.

Ao entender esses pontos, síndicos e moradores podem atuar de forma mais informada e confiante na vida condominial, conferindo aos condomínios – sejam residenciais ou comerciais – uma base sólida para prosperar como comunidades organizadas.