Você realmente sabe o que está comprando ao adquirir um imóvel? Compreender o conceito de área privativa é crucial para síndicos, condôminos, investidores, corretores e imobiliárias. Muitos ainda confundem área privativa, útil, comum e total, o que pode gerar surpresas desagradáveis em contratos e cobranças indevidas.
Neste artigo, você descobrirá de maneira prática o que é área privativa, como diferenciá-la das demais áreas e qual o impacto real dessa metragem no valor e nas obrigações relacionadas ao imóvel. Continue lendo e aprenda como evitar erros comuns que podem custar caro.
O que é área privativa de um apartamento?
Índice
A área privativa de um imóvel é todo o espaço que cabe exclusivamente ao proprietário ou inquilino daquela unidade. Segundo a norma ABNT NBR 12.721, trata-se da “área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas”.
Na prática, isso significa que ela inclui todos os cômodos internos do imóvel, como sala, quartos, cozinha, banheiros e corredores, mais a espessura das paredes e pilares entre eles. Em outras palavras, começa da parede externa do imóvel para dentro, englobando tudo que o morador pode usar exclusivamente e é esse o espaço que vem informado na escritura.
Essa metragem é sempre maior que a área útil (que despreza as paredes) e menor que a área total, já que não considera as áreas coletivas do condomínio.
Como calcular o espaço privativo?
Como vimos, o cálculo da área privativa de um imóvel é a soma da área de todos os ambientes internos, incluindo paredes e pilares.
Ou seja, deve-se medir a largura e comprimento de cada cômodo (salas, quartos, banheiros, cozinha, etc.) e somar esses valores, contando a espessura das paredes que separam os ambientes. Por exemplo, se um apartamento tem três quartos de 10m² cada, uma sala de 15m² e paredes de 0,15m de espessura, a área privativa inclui 30m² dos quartos + 15m² da sala + a área ocupada pelas paredes.
Caso haja sacadas, varandas ou vagas de garagem de uso exclusivo listados na matrícula, essas áreas também entram no cálculo. Em imóveis onde as paredes são compartilhadas com unidades vizinhas, adota-se, por convenção, metade da espessura da parede para cada apartamento.
Diferença entre área privativa, útil, comum e total
Entender cada tipo de área evita confusão na hora de avaliar o imóvel. Por isso, preparamos uma tabela para resumir de forma bem explicada essas diferenças:
| Tipo de área | O que inclui | Observações |
|---|---|---|
| Área útil | Espaço interno útil do imóvel (salas, quartos, cozinha, banheiro, etc.), sem paredes ou pilares. | Conhecida como “área de vassoura”. Sempre menor que a área privativa. |
| Área privativa | Área útil + espessura das paredes e pilares + espaços de uso exclusivo vinculados à unidade (ex.: garagem, depósito, varanda privativos). | É a metragem que consta na matrícula do imóvel; base para cálculo de preço/m² e taxa de condomínio. |
| Área comum | Áreas de uso coletivo de todos os condôminos (hall de entrada, corredor, salão de festas, piscina, churrasqueira, estacionamento coletivo e demais espaços da área de lazer). | Rateadas entre os condôminos. Não integram o uso exclusivo de nenhuma unidade. |
| Área total (apart.) | Área privativa + fração ideal de áreas comuns referente à unidade. | Corresponde ao total do terreno do condomínio atribuído à unidade. |
Como a área privativa influencia contratos de compra, venda e aluguel?
A área privativa é um elemento-chave em contratos imobiliários. Nos contratos de compra e venda, a metragem informada determina o valor do negócio e deve estar corretamente indicada na descrição do imóvel. Anúncios e propostas devem explicitar se o cálculo é feito por m² de área privativa ou total, evitando ambiguidades.
Em caso de erro na metragem declarada, o comprador pode buscar revisão do preço ou até rescindir o contrato.
Para os contratos de locação, o valor do aluguel também é calculado pelo metro quadrado da área privativa informada. Além disso, em condomínio, cada proprietário paga a taxa condominial proporcional à sua área privativa (ou à fração ideal derivada dela). Em geral, o condomínio cobra valores mais altos de quem tem área privativa maior.
Por isso, discrepâncias na metragem podem gerar ajustes de aluguel ou disputas judiciais.
Conclusão
Entender o que é a área privativa e as diferenças entre área útil, área comum, e área total é fundamental para qualquer operação imobiliária. A clareza sobre essas definições garante transações mais seguras e transparentes.
Se você ficou em dúvida sobre a metragem de um imóvel ou precisa de apoio jurídico em contratos de compra, venda ou aluguel, entre em contato conosco para receber orientação especializada.
