Entenda o que é a Convenção de Condomínio — e por que é o documento mais importante da vida condominial

1. O que é a convenção de condomínio e como ela funciona?

A convenção de condomínio é um documento particular, obrigatório por lei, que disciplina a criação e o funcionamento do condomínio edilício. Aprovada pelos condôminos em assembleia geral, ela ganha força erga omnes (a todos oponível) quando é registrada no cartório de registro de imóveis. Por isso dizemos que a convenção é o documento que estabelece as “regras gerais” de administração do condomínio.

Esse documento estabelece frações ideais, quotas de despesas ordinárias e extraordinárias, multas, quóruns e outros pontos que impactam diretamente a vida no condomínio. Uma vez em vigor, pode gerar responsabilidades jurídicas para todos os condôminos — inclusive ao que não assinou o texto.

2. Convenção de condomínio x regimento interno: qual a diferença?

Embora muita gente confunda, convenção e regimento interno não são a mesma coisa. A convenção condominial trata de temas estruturais (frações ideais, funções do síndico, taxas condominiais e manutenção do condomínio); já o regulamento interno é um conjunto de regras de convivência entre os moradores, tais como normas para o uso do salão de festas, garagens, áreas de uso comum e outras situações cotidianas. Em caso de conflito entre as normas desses dois documentos, prevalece a convenção.

Em outras palavras, se o morador do condomínio pode, ou não, receber pets nas áreas de uso comum ou levar alimentos para a piscina, isso costuma aparecer no regimento interno; a convenção apenas disciplina como alterar essa regra (por exemplo, exigindo dois terços dos proprietários para mudança na norma regimental).

3. Conteúdo obrigatório: o que deve constar na convenção?

Segundo o Código Civil e a doutrina condominial, o documento deve ser subscrito por, pelo menos, os titulares de 2/3 das unidades autônomas — requisito conhecido como quórum qualificado. Entre os itens que não podem faltar estão:

• identificação do condomínio: Nome, endereço e, quando houver, CNPJ do condomínio, bem como a qualificação da incorporação registrada.;
• Descrição das unidades autônomas e das áreas comuns: Discriminação de cada unidade, sua área privativa, frações ideais e indicação das áreas comuns;
• Destinação do condomínio e das unidades: Uso residencial, comercial ou misto; eventual proibição de locação por curta temporada etc.;
• Direitos e deveres dos condôminos: proibições, penalidades, formas de cobrança, formas de votação em assembleia, etc.;
• Forma de convocação e funcionamento das assembleias: Prazos de convocação, quóruns e modo de registro das decisões;
• Administração do condomínio: Funções do síndico, mandato, poderes, deveres de prestação de contas e possibilidade de ser um síndico profissional, e de ter subsíndico e conselhos fiscal e consultivo. Também define as formas de destituição do síndico;
• Critérios de contribuição para despesas: distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias, fundo de reserva e forma de reajuste;
• Regras para alteração da convenção e do regimento interno.

Esses elementos garantem a boa convivência e dão segurança jurídica a investidores que compram o imóvel já integrado ao condomínio.

4. Registro da convenção: validade e oposição a terceiros

Para ter validade plena, a convenção de condomínio deve ser registrada no  registro de imóveis do local onde se encontra. Sem esse passo, ela obriga apenas os condôminos que a aprovaram — não terceiros, como locatários ou novos compradores. O registro serve também para resguardar o condomínio em disputas judiciais sobre direitos e deveres dos condôminos.

Para cumprir com essa formalidade, basta seguir estes três passos simples:

• coletar assinaturas;
• reconhecer firmas;
• levar o documento e a ata da assembleia ao registro imobiliário competente.

Feito isso, o documento já poderá ser registrado na matrícula do imóvel e passará a ter todos os efeitos jurídicos.

5. Alterações na convenção de condomínio: quórum de dois terços e assembleia

Nenhuma alteração da convenção pode ser feita por vontade isolada do síndico ou de um condômino. É preciso convocar uma assembleia específica para isso e obter o votos dos condôminos representando 2/3 das frações ideais — salvo se a própria convenção exigir quórum maior.

Mantê-la atualizada garante que o conjunto de normas acompanhe as necessidades do condomínio e as leis que regem os condomínios, evitando conflitos.

6. Convenção em vigor e as obrigações financeiras

A convenção em vigor serve como manual de referência para como o síndico pode tomar decisões diárias: contratar serviços, cobrar taxas condominiais, emitir advertências e gerir o fundo de caixa, o fundo de reserva etc.

Também é ela quem define a forma como o síndico irá apresentar a prestação de contas na assembleia, o parecer do conselho fiscal, e quando essas contas deverão ser aprovadas ou não.

Conclusão

A convenção de condomínio é o documento mais importante de qualquer condomínio: ela define regras, protege patrimônio e organiza a administração condominial. Elaborada com base no Código Civil brasileiro e registrada no cartório de registro de imóveis, ela garante segurança jurídica a todos os moradores e investidores. Manter o texto atualizado, respeitando o quórum de 2/3 e o rito de assembleia, é fundamental para que o regulamento acompanhe as necessidades reais do empreendimento.

Precisa elaborar, revisar ou registrar sua convenção? Fale agora mesmo com nosso escritório — um advogado especializado em direito condominial poderá agendar uma reunião e desenhar a melhor estratégia para o seu condomínio.