Introdução: Condomínio ou associação de moradores?
Índice
- 1 Introdução: Condomínio ou associação de moradores?
- 2 Legislação Aplicável: O que diz a Lei?
- 3 Formação e Estrutura Física: Como nascem e como funcionam?
- 4 Administração condominial e Gestão Comunitária: Quem toma as decisões?
- 5 Coexistência e Conflitos: Como gerenciar interesses distintos?
- 6 Cobrança de Despesas Condominiais: Pode ou não pode?
- 7 Conclusão e Recomendações
Frequentemente, as pessoas confundem associação de moradores e condomínio e muitas vezes os tratam como sinônimos. Porém, embora compartilhem algumas características, são entidades jurídicas distintas, cada uma com suas próprias regras, direitos, obrigações e funcionamento. Neste artigo, você irá entender claramente as principais diferenças entre ambos e como isso pode impactar diretamente na sua rotina e nas relações comunitárias.
Legislação Aplicável: O que diz a Lei?
Uma das principais diferenças está na legislação que regula cada tipo de entidade:
Condomínio:
Regulamentado pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil Brasileiro e também pela Lei Federal nº 4.591/64, que estabelece as diretrizes gerais sobre edificações e condomínios.
Associação de Moradores:
Regida pelos artigos 53 a 61 do Código Civil e pela Lei nº 6.799/79https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm, que trata especificamente do uso e parcelamento do solo em áreas urbanas.
Essas leis definem claramente os limites e possibilidades de atuação das entidades, orientando a administração e o convívio comunitário.
Formação e Estrutura Física: Como nascem e como funcionam?
A maneira como são constituídas e suas características estruturais também diferenciam significativamente as duas entidades:
Condomínio:
Normalmente, o condomínio é incorporado por uma construtora que entrega as unidades prontas (apartamentos ou casas), já com áreas comuns bem definidas, e pode ser residencial ou comercial.
Todas as áreas comuns são privativas e pertencem aos moradores por frações ideais, permitindo controlar rigorosamente a entrada de pessoas não autorizadas.
Associação de Moradores:
Geralmente surge em loteamentos fechados onde os próprios compradores realizam as construções individuais.
As vias internas, praças e áreas comuns são públicas, o que significa que visitantes não podem ser impedidos de entrar, podendo apenas ser identificados para segurança de todos os moradores.
Contudo, nada impede a associação de moradores de criar regras construtivas a fim de padronizar a estética e a estrutura local. Nessa situação, é inclusive, possível o rateio das despesas de urbanismo, serviços públicos e demais despesas comuns entre os associados.
Administração condominial e Gestão Comunitária: Quem toma as decisões?
A gestão administrativa é outro aspecto fundamental:
Condomínio:
A figura central é o síndico, eleito em assembleia pelos condôminos.
A convenção condominial é o documento responsável por fazer toda a regulação do condomínio. Ou seja, é um requisito essencial para a própria existência do condomínio. É ela quem estabelece as regras gerais, tais como a forma de realização das assembleias, regras de uso das áreas comuns do condomínio e dá os parâmetros gerais dos direitos e deveres do condômino. Uma boa convenção de condomínio traz regras claras e detalhadas.
Associação de Moradores:
A associação de moradores é administrada por uma diretoria composta, geralmente, por presidente, vice-presidente, secretário e tesoureiro. O ocupante de qualquer um desses cargos deve ser um voluntário, podendo ser, ou não, um associado. A diretoria tem o dever de fazer, anualmente, a prestação de contas dos recursos arrecadados e das despesas efetivadas, se houverem.
Ao invés de uma convenção de condomínio, a associação de moradores tem um estatuto social.
Embora seja um documento similar à convenção condominial, o estatuto tende a ser menos detalhado e mais aberto a interpretações. Por isso, muitas associações adotam, também um regimento interno para complementar as regras do estatuto e detalhar melhor como a associação agirá para atender às necessidades da coletividade.
Coexistência e Conflitos: Como gerenciar interesses distintos?
Em muitos empreendimentos existe a coexistência de condomínio e associação de moradores, o que pode levar a conflitos sobre qual interesse prevalece em determinadas situações. De acordo com o entendimento jurídico, quando existem conflitos, prevalecem os interesses do condomínio, desde que este esteja formalmente constituído e legalmente estabelecido.
Cobrança de Despesas Condominiais: Pode ou não pode?
Uma questão muito debatida é sobre a legitimidade da associação de moradores em cobrar taxas equivalentes às despesas condominiais. Quanto a isso, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), no Acórdão nº 860974, entende que associações podem cobrar encargos e taxas associativas, desde que a assembleia tenha decidido previamente e que se demonstre claramente que a associação exerce funções semelhantes às de um condomínio convencional.
Contudo, embora não tenha fins lucrativos, a associação de moradores pode dispor de outras maneiras de arrecadar fundos, conforme abordamos melhor neste artigo.
Conclusão e Recomendações
Entender as diferenças entre associação e condomínio é essencial, não apenas para evitar problemas jurídicos e administrativos, mas também para promover uma convivência comunitária harmoniosa. Cada modelo tem suas particularidades e vantagens, e a escolha ou adaptação ao sistema deve considerar claramente as expectativas e necessidades dos moradores.
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