10 regras que todo estatuto de condomínio residencial deve conter

Introdução

Carlos, de 60 anos, é síndico morador do condomínio onde vive. Aposentado e preocupado em valorizar o patrimônio de todos, ele quer paz entre os vizinhos e uma gestão do condomínio eficiente. Para alcançar esses objetivos – como manter a inadimplência abaixo de 10% e evitar conflitos ou ações judiciais – é fundamental contar com regras claras e bem definidas.

É aí que entra o estatuto do condomínio. Também conhecido como convenção de condomínio ou convenção condominial, esse é um documento jurídico que regulamenta a administração do condomínio, define os direitos e deveres dos condôminos e estabelece normas de convivência que devem ser seguidas por todos os moradores. Em outras palavras, funciona como um “código de convivência” do prédio, alinhado às leis e à realidade do condomínio.

Mas quais são as regras essenciais que todo estatuto de condomínio residencial precisa abranger? Afinal, cabe ao síndico a responsabilidade de fazer cumprir essas regras – e isso só é possível se elas estiverem bem definidas.

A seguir, listamos 10 pontos fundamentais que não podem faltar nesse documento. Essas diretrizes ajudam a manter a ordem na vida em condomínio, garantindo que todos os condôminos conheçam suas obrigações e direitos, evitando conflitos e trazendo mais tranquilidade para gestores como Carlos.

1. Identificação do Condomínio e Finalidade do Empreendimento

A parte inicial do documento precisa trazer a identificação básica do condomínio. Isso inclui o nome oficial, seu endereço e dados cadastrais (por exemplo, CNPJ, se houver). Além disso, é importante especificar a finalidade das unidades e do empreendimento – se é um condomínio residencial, comercial ou misto. Essa descrição inicial deixa claro o propósito do condomínio e já define expectativas de uso.

Outra informação essencial é a especificação do condomínio, com a descrição de todas as unidades autônomas. Deve constar a discriminação e individualização de todas as unidades autônomas, ou seja, a identificação de cada unidade (apartamentos, salas, casas, etc.) bem como das partes comuns do prédio. Nesse ponto, inclui-se também a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e aos espaços comuns.

A fração ideal nada mais é do que a porcentagem ou quota de cada unidade no condomínio, usada para calcular sua contribuição nas despesas. Detalhar essas informações no estatuto deixa transparente o tamanho de cada propriedade exclusiva e sua participação no todo.

2. Normas sobre o Síndico e a Administração do Condomínio

Todo estatuto precisa definir como funciona a administração do condomínio. Aqui entram as regras sobre a figura do síndico e, se houver, do subsíndico e do conselho fiscal. Devem estar claras as atribuições e deveres do síndico – por exemplo, o síndico tem o dever de zelar pela conservação das áreas comuns, de representar legalmente o condomínio, de realizar a convocação de assembleias, de prestar contas, entre outras tarefas. Essas responsabilidades já estão previstas em lei (o Código Civil, no art. 1.348, dispõe sobre cada atribuição e dever do síndico), mas o estatuto reforça e detalha como se aplicam naquele condomínio específico.

Além das funções, o estatuto deve estabelecer como se dá a escolha e a eventual destituição do síndico. Qual o quórum necessário em assembleia para eleger ou remover o síndico? Qual a duração do mandato? Pode haver reeleição? O documento também pode prever se o síndico será remunerado ou receberá algum benefício (como isenção da taxa condominial da sua unidade). Essa fixação de remuneração ou isenção, assim como a possibilidade de contratar uma administradora profissional para auxiliar na gestão, são pontos que o estatuto pode especificar. Em resumo, todos os aspectos da administração do condomínio – quem administra, por quanto tempo, com quais poderes e benefícios – devem estar bem claros.

3. Direitos e Deveres dos Condôminos

Um condomínio é uma comunidade, e cada proprietário tem responsabilidades a cumprir e direitos garantidos. Por isso, direitos e deveres dos condôminos formam um capítulo crucial do estatuto. Nesse item, o documento lista o que cada condômino pode, ou não, fazer no âmbito da vida coletiva do prédio.

Entre os direitos dos condôminos, normalmente aparece o de usar e desfrutar livremente de sua unidade e dos espaços comuns, desde que respeitando o regimento interno e não impeça os demais de usar, igualmente, os espaços comuns. Também é direito de qualquer condômino (proprietário) participar e votar nas assembleias gerais, desde que esteja em dia com suas obrigações (ou seja, com as taxas do condomínio pagas).

Já os deveres incluem, por exemplo, o pagamento pontual das contribuições do condomínio (taxas ordinárias e extraordinárias) de acordo com sua fração ideal, não realizar obras que comprometam a segurança ou a estética do prédio sem autorização, respeitar o sossego, a salubridade e a segurança de todos, e seguir as regras estabelecidas no estatuto e no regimento interno. O estatuto deve deixar explícito que qualquer condômino que não cumpre seus deveres ficará sujeito a penalidades (como juros e multas, conforme explicaremos adiante). Colocar esses pontos preto no branco evita alegações de desconhecimento e promove a boa convivência. Afinal, é dever de cada condômino respeitar as regras do condomínio.

4. Regras para Convocação e Realização de Assembleias Gerais

A assembleia geral é o fórum máximo de decisões do condomínio. O estatuto do condomínio é um documento que também precisa estabelecer claramente as regras sobre as assembleias: como e quando elas devem ser convocadas, quem pode convocar e participar, qual a competência (assuntos que podem ser decididos) e os quóruns exigidos para cada tipo de decisão.

Por exemplo, deve constar no estatuto a forma de convocação das assembleias (carta, edital no quadro, WhatsApp, etc.) e a antecedência mínima de aviso. O estatuto pode determinar que todos sejam convocados por escrito com X dias de antecedência, especificando local, data e pauta.

 Também é importante definir o quórum de instalação (quantos condôminos presentes para a assembleia acontecer) e o quórum de votação para aprovar diferentes matérias e se será permitida a realização de assembleia permanente. Algumas decisões exigem maioria simples dos presentes; outras, quórum qualificado – por exemplo, determinadas mudanças na convenção podem exigir 2/3 de aprovação.

O estatuto também deve listar quem tem direito a voz e voto (normalmente, o proprietário adimplente da unidade, ou seu procurador), e se o inquilino pode votar em certos casos.

5. Uso das Áreas Comuns e Normas de Convivência

Para garantir a harmonia no dia a dia, o estatuto (geralmente junto com o regulamento interno) precisa trazer regras claras sobre o uso das áreas comuns e a convivência entre vizinhos. Aqui, o objetivo é evitar atritos definindo o que é permitido ou proibido nessas áreas compartilhadas.

Alguns exemplos de temas que podem ser cobertos nesta seção incluem:

• Horários de silêncio: definição de horário de silêncio/noturno para evitar barulho excessivo.
• Reserva e uso do salão de festas: procedimentos para reservar, tempos de uso e responsabilidade pela limpeza.
• Utilização da garagem: regras para estacionamento, vagas de garagem, velocidade máxima no estacionamento e uso correto das vagas.
• Áreas de lazer (piscina, churrasqueira, academia): normas de uso, horários de funcionamento e quantidade de convidados permitidos.
• Animais de estimação: por onde podem transitar (ex: uso de elevador de serviço), necessidade de guia, etc.
• Reformas e mudanças: dias e horários permitidos para obras em unidades e operações de mudança (entrada/saída de móveis), minimizando incômodo aos demais.

6. Taxas, Contribuições dos Condôminos e Despesas do Condomínio

A saúde financeira do prédio é outra preocupação central. Por isso, o estatuto deve estabelecer como funciona o pagamento das cotas do condomínio e o rateio das despesas. Aqui, incluem-se as definições de despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (despesas de rotina e despesas excepcionais, respectivamente), conforme previsto em lei. Deve ficar claro que cada unidade arca com uma quota proporcional, de acordo com sua fração ideal, para custear as despesas do condomínio.

O documento também deve detalhar o modo de pagamento das contribuições dos condôminos: a data de vencimento da taxa mensal, o local ou meio de pagamento, descontos por antecipação ou multa por atraso (juros e multa aplicados após determinado período de inadimplência, dentro dos limites da lei). Além disso, o estatuto pode prever a criação de fundos de reserva ou fundo de obras, explicando a finalidade de cada fundo, a forma de contribuição extra e a aplicação desses recursos em benefício do condomínio.

Deixar essas regras financeiras explícitas contribui para a transparência e a sustentabilidade do condomínio. Síndicos como Carlos sabem que, com regras claras de cobrança, a inadimplência tende a cair – o que ajuda a manter o índice de atraso nos pagamentos abaixo do temido patamar de 14% que muitos condomínios enfrentam. Em suma, todos entendem seu dever de contribuir financeiramente e a cobrança judicial pode ser evitada quando o próprio estatuto disciplina e incentiva o pagamento em dia.

7. Sanções Condominiais: Penalidades e Multas

Nem sempre as regras são seguidas por todos, então é imprescindível que o estatuto preveja as sanções para infrações. Isso significa definir quais penalidades podem ser aplicadas aos condôminos que descumprirem o estatuto ou o regimento. Em geral, as sanções começam com advertências (notificações formais), podendo escalar para multas e até medidas judiciais em casos graves.

O estatuto deve especificar em quais situações cada punição se aplica e qual é o valor das multas. Por exemplo, ele pode dizer que após X advertências por comportamento antissocial ou infração às normas, será imposta multa equivalente a determinado valor ou a um múltiplo da taxa condominial. Também deve indicar os juros e multa por atraso no pagamento da cota condominial. Além disso, pode-se prever a possibilidade de cobrança judicial das cotas atrasadas e até o protesto extrajudicial como meio de pressão para receber dos devedores.

Importante: as regras de sanção precisam estar de acordo com a legislação – por exemplo, a multa máxima por infração não deve exceder cinco vezes o valor da contribuição, conforme o Código Civil (art. 1.336, §2º). Com tudo isso definido, qualquer condômino sabe das consequências de violar as regras. Isso gera um efeito educativo e protege os demais, garantindo que a disciplina financeira e social do prédio seja mantida sem precisar acionar a justiça em primeiro lugar.

8. Regras sobre Obras, Reformas e Manutenção

Outra dor de cabeça comum em condomínios envolve obras nas unidades e manutenções na estrutura do prédio. Por isso, é desejável que o estatuto traga regras sobre obras estruturais nas áreas comuns e reformas dentro das unidades. A ideia é estabelecer procedimentos para essas intervenções, visando preservar a segurança, a estética e a tranquilidade de todos.

No estatuto, pode-se exigir, por exemplo, que qualquer obra dentro de uma unidade que altere estrutura (quebrar paredes, mudanças hidráulicas/elétricas) tenha autorização prévia do condomínio ou que sejam franquiadas vistorias regulares para garantir o cumprimento das regras de segurança. Também é comum limitar os horários e dias em que reformas barulhentas podem ocorrer – normalmente em dias úteis, em horário comercial – para não atrapalhar o descanso dos vizinhos.

Em relação às áreas comuns, o estatuto pode definir que obras de melhoria ou manutenção predial (pinturas, impermeabilizações, troca de elevador) devem ser aprovadas em assembleia, a depender da natureza da despesa (ordinária ou extraordinária). Assim, todos ficam cientes de como serão conduzidas as benfeitorias ou reparos.

Essas regras trazem economia (evitando gastos mal planejados) e evitam surpresas, tornando a administração mais profissional. 

9. Quórum Para Alteração

Como se trata da principal norma condominial e de um documento fundamental, o estatuto do condomínio na sua criação (ou em uma alteração posterior), é necessário um quórum especial: a legislação exige aprovação de pelo menos 2/3 das frações ideais (ou seja, dos proprietários representando dois terços do condomínio) para que a alteração seja válida. Esse quórum deve estar previsto no estatuto, assim como o processo de convocação da assembleia que vai aprová-lo.

 Ao deixar claro o rito de alteração, o condomínio se prepara para evoluir suas regras quando necessário, de forma transparente e segura.

10. Integração com o Regimento Interno

O regimento interno e a convenção (estatuto) caminham juntos. Muitas vezes, o regimento interno é um anexo ou parte integrante da convenção condominial.

Enquanto o estatuto traz as “grandes regras” e estruturas gerais, o regulamento interno trata das situações práticas do dia a dia – aquelas mencionadas no item 5, por exemplo, sobre uso de churrasqueira, elevadores, etc.

Conclusão

Um estatuto de condomínio bem elaborado é a espinha dorsal da gestão condominial, servindo de referência para resolver dúvidas e conflitos sem precisar recorrer imediatamente a medidas judiciais. Para o síndico, ter essas normas definidas traz tranquilidade: as regras claras significam menos discussões, menos imprevistos e um condomínio mais valorizado e harmônico.

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