Como Funciona a Incorporação Imobiliária e Qual é o Papel da Incorporadora?

A incorporação imobiliária é o processo que transforma uma ideia em um empreendimento imobiliário concreto. Ela envolve desde a escolha do terreno até a entrega das chaves aos compradores das unidades autônomas, como apartamentos ou salas comerciais. Para investidores, compradores e profissionais do mercado imobiliário, entender esse processo é essencial para tomar decisões seguras e bem fundamentadas.

O Que é Incorporação Imobiliária?

A incorporação imobiliária ocorre quando uma pessoa física ou jurídica (incorporador) planeja e executa um empreendimento imobiliário destinado à venda. Esse processo de incorporação permite que unidades sejam comercializadas ainda na planta, ajudando no financiamento das obras através dos recursos obtidos antecipadamente dos compradores.

A atividade é regulamentada pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que estabelece todas as etapas e obrigações legais que o incorporador precisa cumprir, proporcionando segurança jurídica ao negócio.

Quais São as Etapas da Incorporação Imobiliária?

O processo começa com a análise de viabilidade econômica e de mercado. Após confirmar a viabilidade, o incorporador seleciona e adquire o terreno, desenvolve o projeto arquitetônico e obtém as licenças necessárias.

Com a documentação em mãos, o incorporador realiza o registro do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, formalizando o memorial de incorporação. Somente após esse registro oficial é que o corretor dá início à venda das unidades.

A seguir, o empreendimento é lançado para comercialização ainda na planta. Com os recursos obtidos nas vendas antecipadas, inicia-se a construção, frequentemente realizada por uma construtora contratada pela incorporadora. Ao final da obra, o incorporador obtém o “habite-se”, faz a averbação no cartório e entrega as unidades aos compradores.

Qual é o Papel da Incorporadora no Mercado?

As incorporadoras desempenham um papel estratégico fundamental no mercado imobiliário. Elas são responsáveis por identificar oportunidades de negócio, realizar estudos de viabilidade, adquirir terrenos, desenvolver projetos e garantir todas as autorizações legais.

Além disso, coordena diretamente ou contrata construtoras para executar a obra. A incorporadora é quem assume a responsabilidade legal pela entrega das unidades aos compradores, garantindo que tudo ocorra conforme estipulado no contrato de compra e venda.

Ao final do projeto, a incorporadora também atua na constituição do condomínio, junto aos adquirentes das unidades.

Qual a Diferença Entre Incorporadora e Construtora?

Embora muitas vezes confundidas, incorporadora e construtora têm funções distintas. A incorporadora imobiliária gerencia o empreendimento do início ao fim, cuidando dos aspectos legais, financeiros e comerciais, enquanto a construtora é responsável apenas pela execução física da obra.

Uma única empresa pode atuar nas duas funções, mas juridicamente é importante separá-las: o incorporador é quem responde pela entrega final do imóvel e pelos eventuais problemas que possam surgir no empreendimento, mesmo aqueles causados pela construtora.

Quem Pode Ser Incorporador?

Qualquer pessoa física ou jurídica que cumpra os requisitos legais pode ser incorporador. Normalmente, são empresas especializadas, investidores, construtoras ou mesmo proprietários do terreno interessados em aproveitar comercialmente o imóvel.

O incorporador assume uma série de responsabilidades legais, incluindo a aquisição do terreno, o registro da incorporação, obtenção de licenças, supervisão da obra e cumprimento das obrigações contratuais perante os compradores. Por isso, conhecer bem a incorporadora antes de fechar negócio é fundamental para garantir a segurança do investimento imobiliário.

Conclusão

Como dito, a incorporadora é responsável por todo o processo de incorporação imobiliária, atuando no desenvolvimento do projeto, desde o planejamento, construção civil, até a atuação como corretor de imóveis, ao final.

É ainda, responsável pela entrega das unidades e resolver toda a burocracia necessária para a respectiva transação imobiliária.

Pode ser, tanto pessoa jurídica, como física e é a principal referência para os adquirentes, quanto à resolução dos problemas que surgirem.

Portanto, quando surgir algum problema, seja burocrático, ou na apresentação física do projeto, é a incorporadora quem tem que ser chamado para resolver.

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