Usucapião: Requisitos do Código Civil e Tipos

Introdução

Uma pessoa ocupa um imóvel há anos, investindo na manutenção e exercendo sua posse de forma ininterrupta e sem oposição, eventualmente descobre que não pode dá-lo em garantia de um empréstimo, porque não possui o registro do bem em seu nome. É nesta situação que o instituto da usucapião se mostra essencial. Criado para dar função social à posse e pacificar conflitos, ele permite a regularização tanto de bem imóvel quanto de bem móvel, desde que cada requisito previsto no Código Civil seja cumprido. Neste guia, falaremos de cada modalidade de usucapião, dos prazos, dos documentos e de como a opção extrajudicial vem reduzindo tempo e custos.

O que é usucapião e por que o Código Civil protege a posse?

A usucapião é um instituto previsto nos arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil brasileiro, que transforma a posse do imóvel prolongada em propriedade plena, atendidos todos os requisitos. A lógica é simples: se o proprietário registral deixou de exercer poderes sobre o bem, e o possuidor demonstrou anos ininterruptos e sem oposição, o Estado reconhece a função social da posse e legitima a situação de fato. A jurisprudência do STJ reforça essa função pacificadora, destacando que “a usucapião permite a aquisição do imóvel para quem efetivamente lhe dá destino econômico ou moradia”.

Quais são os requisitos para a usucapião extraordinária?

A chamada usucapião extraordinária (art. 1.238) exige posse por 15 anos, reduzidos para 10 anos se o possuidor demonstrar moradia habitual ou investimentos de interesse social no imóvel. Não se exige justo título nem boa-fé, bastando a posse mansa, pacífica e pública. Esse tipo de usucapião é amplo: vale para imóvel urbano ou rural, sem limite de metragem, desde que o interessado não deixe dúvidas sobre a ininterrupta utilização.

Usucapião especial urbana: como funciona para imóvel urbano de até 250 m²?

A usucapião especial urbana (art. 1.240 do Código Civil) foi criada para resolver ocupações em loteamentos informais:

• Tamanho: o imóvel urbano de até 250 m².
• Prazo: 5 anos ininterruptos.
• Finalidade: uso para moradia própria ou da família.
• Restrição: não possuir outro imóvel urbano ou rural.

Cumpridos os requisitos, o interessado pode propor ação de usucapião ou protocolar o pedido via extrajudicial.

Usucapião coletiva e Estatuto da Cidade

Áreas com população de baixa renda podem recorrer à usucapião especial coletiva, regulada pela Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), quando o núcleo urbano tiver mais de 250 m².  A lógica coletiva simplifica a regularização, dispensando a individualização de lotes.

Modalidades extrajudiciais: é possível regularizar o imóvel via cartório?

Desde a inclusão do art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), a usucapião extrajudicial tornou-se realidade, regulamentada pelo Provimento 65/2017 do CNJ. O processo acontece diretamente no cartório de registro de imóveis, dispensando sentença judicial quando:

1. Todos os requisitos legais já estão comprovados;
2. Os confrontantes concordam ou permanecem silentes após notificação;
3. O interessado apresenta planta, memorial descritivo e cadeia possessória.

A prática acelerou o reconhecimento da usucapião, reduzindo processos que chegavam a durar décadas para alguns meses. 

Usucapião familiar e ordinária: quando a posse se torna propriedade?

Familiar (art. 1.240-A)

Introduzida pela Lei 12.424/2011, a usucapião familiar protege o cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel após abandono do lar por mais de 2 anos pelo outro cônjuge, desde que a área não ultrapasse 250 m² e que o interessado não seja proprietário de outro imóvel. Esta modalidade de usucapião busca garantir a moradia do núcleo familiar, reforçando a função social.

Ordinária (art. 1.242)

Na modalidade ordinária, o possuidor deve apresentar justo título e boa-fé, com prazo de 10 anos, podendo cair para 5 anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente, constando registro cancelado posteriormente. É comum em compras de imóveis com documentação irregular, mas em que houve pagamento e recibo.

Herdeiros podem pedir usucapião?

O STJ já reconheceu que herdeiro pode propor ação de usucapião sobre bem da família, desde que exerça posse exclusiva e preencha todos os requisitos. 

Usucapião especial rural: quem produz até 50 hectares garante a terra?

A usucapião especial rural vem do art. 191 da Constituição e do art. 1.239 do Código Civil. Exige posse por 5 anos contínuos em área de até 50 hectares, com trabalho produtivo e moradia da família, além de não possuir outro imóvel rural ou urbano. 

Casos acima desse limite devem recorrer à usucapião ordinária ou extraordinária. A jurisprudência protege o pequeno agricultor que comprova exploração da terra, garantindo segurança jurídica ao meio rural.

Usucapião de bens móveis: o mesmo instituto vale para seu carro ou computador?

Sim. O art. 1.260 do Código Civil admite usucapião de bens móveis:

• Ordinária: 3 anos com justo título e boa-fé;
• Extraordinária: 5 anos, sem título.

A regra visa estabilizar relações sobre veículos, joias ou equipamentos, desde que a posse seja inequívoca. Embora menos comum, o procedimento também pode tramitar extrajudicialmente se não houver oposição, seguindo a lógica do art. 216-A.

Conclusão

A usucapião é um mecanismo que garante segurança jurídica, corrige vícios documentais e cumpre a função social do imóvel, seja ele urbano ou rural. Com múltiplas modalidades, prazos distintos e a possibilidade de tramitação extrajudicial, o instituto se adaptou à realidade brasileira após a reforma do Código Civil e aos avanços do código de processo civil. Conhecer todos os requisitos e escolher o meio adequado pode significar anos de economia e tranquilidade.

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