Usucapião em cartório: Guia Completo para Regularizar seu Imóvel com Agilidade

Regularizar a propriedade de um imóvel pode ser mais simples do que você imagina graças à usucapião em cartório. A usucapião extrajudicial – feita diretamente em cartório, sem processo judicial – é uma alternativa rápida para quem deseja obter o registro do imóvel em seu nome. Neste artigo, explicamos o que é esse procedimento, quanto custa fazer, quais documentos são necessários, as etapas envolvidas e as vantagens de optar por essa modalidade para regularizar o seu imóvel.

O que é usucapião extrajudicial?

Usucapião extrajudicial é o nome dado à modalidade de usucapião feita diretamente em um cartório, sem necessidade de ação judicial. Essa possibilidade foi estabelecida no Brasil a partir de 2017, com a Lei 13.465/17, visando facilitar a regularização de imóveis. Na prática, se você exerce posse mansa e pacífica de um imóvel (isto é, utiliza o bem continuamente, como se fosse dono, sem oposição de terceiros) por um tempo determinado em lei, pode solicitar o reconhecimento da propriedade pela via extrajudicial. Em vez de ingressar com um processo no fórum, tudo é resolvido por meio do tabelionato de notas e do cartório de registro de imóveis, de forma administrativa – ganhando tempo e reduzindo a burocracia.

Quais os requisitos para usucapião extrajudicial em cartório?

Para conseguir a propriedade por usucapião extrajudicial, é preciso cumprir alguns requisitos legais. O principal é a posse mansa e pacífica: o possuidor deve estar no imóvel de forma contínua, sem ser contestado pelo antigo dono ou por vizinhos, agindo como se fosse o proprietário de fato. Adicionalmente, é necessário demonstrar que usa o imóvel com finalidade legítima (por exemplo, como moradia da família ou para produção agrícola, no caso de imóvel rural) e que exerce a posse com intenção de dono (chamado de animus domini, ou seja, agindo como proprietário).

Outro requisito importante é o tempo de posse. O período exigido varia conforme a modalidade de usucapião. Em geral, exige-se pelo menos 5 anos de posse ininterrupta para casos especiais (por exemplo, a usucapião especial urbana de imóvel até 250 m², utilizada para moradia própria, ou a usucapião especial rural de até 50 hectares).

Já outras modalidades podem requerer 10 anos (quando há um documento de posse anterior, o chamado justo título, aliado à boa-fé) ou até 15 anos de posse para a usucapião extraordinária – prazo que pode cair para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia ou realizado investimentos sociais/econômicos no imóvel.

É importante destacar que o imóvel não pode ser público (bens públicos não podem ser usucapidos) e, em certas modalidades, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel. Cumpridos esses requisitos, o interessado está apto a dar entrada na usucapião extrajudicial em cartório.

Qual o papel do cartório de notas e da ata notarial na usucapião?

Antes de dar entrada no pedido de usucapião no registro de imóveis, é necessário providenciar a ata notarial de usucapião em um cartório de notas (tabelionato). A ata notarial é um documento lavrado por um tabelião que atesta formalmente o tempo de posse e as circunstâncias da posse do imóvel. Em outras palavras, o notário irá verificar e documentar que você exerce a posse mansa e pacífica do imóvel há certo tempo, cumprindo os requisitos legais.

Para obter a ata notarial, você deverá apresentar provas da sua posse ao tabelião. Podem ser usados recibos de contas em seu nome no endereço do imóvel, contrato de compra e venda (se houver), declarações de vizinhos, fotos ou quaisquer documentos que comprovem que você ocupa e cuida do imóvel há anos. Com base nessas informações, o tabelião lavra a ata notarial detalhando desde quando e de que forma você possui o imóvel. Essa ata será um dos documentos-chave para instruir o pedido de usucapião extrajudicial, pois serve como prova oficial da posse mansa e pacífica pelo período exigido.

Quais documentos são necessários para fazer usucapião no cartório?

Além da ata notarial, será preciso reunir uma série de documentos necessários para a usucapião em cartório. Um dos principais é a planta do imóvel, acompanhada do memorial descritivo, elaborados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto). Esses documentos descrevem com precisão os limites e a área do imóvel. É recomendável que a planta esteja assinada pelos vizinhos confrontantes (proprietários dos imóveis vizinhos), ou que eles forneçam anuência por escrito, confirmando que concordam com os limites apresentados – isso ajuda a evitar futuras disputas de demarcação.

Outro item fundamental é a certidão de matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis da comarca. Essa certidão de matrícula mostra quem, em tese, é o proprietário registrado do imóvel (se houver um registro existente) ou informa a ausência de registro anterior em nome do possuidor.

Também serão exigidas certidões negativas dos distribuidores judiciais (estadual e federal) para comprovar que não existem ações na Justiça envolvendo o imóvel ou o nome do possuidor – por exemplo, nenhuma ação de reintegração de posse movida pelo antigo dono. Além do mais, é comum requerer certidões negativas de débitos tributários, como a certidão de quitação do IPTU (imóveis urbanos) ou do ITR (imóveis rurais), para atestar que não há dívidas de impostos sobre o imóvel em questão.

Não podemos esquecer dos documentos pessoais do requerente (e do cônjuge, se for casado), como RG, CPF e comprovante de estado civil, que devem acompanhar o pedido. Caso exista algum contrato de posse, recibo de compra e venda ou outro documento que comprove a origem da ocupação (o chamado justo título), é recomendável apresentá-lo – embora não seja obrigatório ter um justo título para a usucapião em cartório, ter esse documento pode tornar o processo mais rápido e sólido.

Veja a seguir uma lista resumida de documentos comumente exigidos na usucapião em cartório:

Como fazer usucapião extrajudicial: passo a passo no cartório

Com todos os documentos em mãos, o processo de usucapião extrajudicial segue um roteiro bem definido. Abaixo resumimos o passo a passo para fazer usucapião no cartório:

1. Consulta e assessoria jurídica: Procure um advogado especialista em usucapião ou em direito imobiliário. A participação de um advogado é obrigatória na usucapião em cartório – ele irá formular o requerimento e acompanhar o caso até o final. Nesse primeiro momento, o advogado avaliará se você cumpre os requisitos (tempo de posse, documentação) e orientará na reunião dos documentos necessários.
   
2. Lavratura da ata notarial: De posse das provas da ocupação, dirija-se ao cartório de notas para lavrar a ata notarial de usucapião. O tabelião (notário) verificará os fatos apresentados – desde quando você mora ou utiliza o imóvel, se a posse foi sempre pacífica, etc. – e irá formalizar essa situação na ata notarial, que servirá de base para o pedido no cartório de imóveis.
   
3. Elaboração da planta e memorial descritivo: Paralelamente, contrate um engenheiro ou arquiteto para preparar a planta do imóvel e o memorial descritivo. Esse profissional fará a medição do terreno/imóvel, definirá os limites e confrontantes e emitirá a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do trabalho. Idealmente, consiga a assinatura dos vizinhos na planta (ou colha declarações de concordância) para evitar futuras contestações de limites.
   
4. Requerimento no cartório de registro de imóveis: Com a ata notarial de usucapião extrajudicial, a planta, as certidões e demais documentos em mãos, o advogado irá redigir um requerimento formal de usucapião extrajudicial endereçado ao cartório de registro de imóveis competente (da comarca onde fica o bem). Esse requerimento conta a história da posse, lista os documentos anexos e pede que seja declarada a usucapião do imóvel em favor do possuidor. Ao protocolar esse pedido, é dado início ao procedimento registral da usucapião.
   
5. Pagamento de custas e protocolo: No ato de protocolar o requerimento, será preciso pagar as custas devidas ao cartório de registro de imóveis pelo processamento da usucapião. Esses valores (chamados emolumentos) são tabelados por lei estadual e geralmente proporcionais ao valor do imóvel. Após pagar e protocolar, o pedido recebe um número de protocolo e começa a tramitar no cartório.
   
6. Notificações dos interessados: O cartório de registro de imóveis vai notificar todas as partes interessadas. Isso inclui o proprietário do imóvel que consta na matrícula e os vizinhos confrontantes. Essas notificações servem para dar ciência a terceiros e verificar se alguém apresenta oposição. O cartório geralmente envia cartas registradas ou notificações por oficial de registro, e pode também publicar um edital em jornal de grande circulação ou diário oficial, conforme o caso. A partir da notificação, os terceiros têm um prazo (em média 15 dias) para manifestar qualquer objeção formal.
   
7. Análise e decisão do cartório: Se não houver oposição dentro do prazo e toda a documentação estiver correta, o oficial registrador analisará juridicamente o pedido. Ele verificará se os requisitos legais da usucapião foram atendidos (tempo de posse, documentos, notificações realizadas e o pagamento de impostos). Estando tudo em ordem, o oficial emitirá uma decisão favorável (ato administrativo) reconhecendo a usucapião e autorizando o registro da propriedade em seu nome. Caso falte algo, o cartório pode expedir uma nota devolutiva solicitando complementação de documentos ou correções, dando chance para você regularizar antes da decisão final.
   
8. Registro da propriedade em nome do possuidor: Cumpridas todas as etapas, o cartório de registro de imóveis fará o registro do imóvel em seu nome. Será aberta uma nova matrícula para o imóvel (ou a matrícula existente receberá uma averbação) indicando que você é o proprietário por usucapião, com base no procedimento extrajudicial realizado. Após o registro, você receberá a matrícula atualizada comprovando a propriedade. Pronto: o imóvel está regularizado, e o título obtido tem a mesma validade de uma escritura pública ou de uma sentença judicial de usucapião.
   

Quanto custa fazer usucapião em cartório?

Uma das perguntas mais comuns de quem pretende regularizar um imóvel por usucapião é: quanto custa a usucapião em cartório? Os custos envolvem várias taxas e despesas, mas em geral são bem menores do que os de um processo judicial equivalente. Vale lembrar que os valores exatos variam conforme o Estado (cada unidade da federação tem sua tabela de emolumentos) e de acordo com o valor do imóvel (normalmente o valor venal usado para cálculo de IPTU ou ITBI). Em linhas gerais, você terá gastos com:

• Cartório de notas: referente à lavratura da ata notarial. O custo é tabelado por lei estadual e calculado com base no valor do imóvel usucapiendo.
  
• Engenheiro/arquiteto: para elaborar a planta do imóvel, o memorial descritivo e emitir a ART. Esse profissional cobra pelo serviço, geralmente um valor fixo que pode variar (por exemplo, em torno de R$ 1.000 a R$ 3.000, dependendo do tamanho do imóvel e da região).
  
• Certidões negativas: embora muitas certidões judiciais sejam fornecidas gratuitamente online, pode haver taxas para emitir algumas certidões em cartório ou órgãos públicos. O pacote completo de certidões (judiciais e fiscais) costuma custar algumas centenas de reais.
  
• Custas do cartório de registro (processo): taxas de protocolo, análises, notificações e diligências do cartório de registro de imóveis durante o trâmite da usucapião. Também seguem tabela estadual, aumentando conforme faixas de valor do imóvel.
  
• Custas do registro final: valor cobrado pelo cartório de registro para efetivar o registro de propriedade em seu nome ao final do processo. Assim como a ata notarial, essa taxa é proporcional ao valor do imóvel.
  
• Honorários do advogado: valor negociado com o advogado que acompanhará o procedimento. Pode ser uma quantia fixa ou um percentual sobre o valor do imóvel (honorários de êxito), conforme acordo entre você e o profissional.
  

Para dar uma ideia, se considerarmos um imóvel de valor venal em torno de R$ 300.000, o total de despesas de cartório (ata notarial + registro) e documentos técnicos pode ficar em aproximadamente R$ 6 a 10 mil. Já para um imóvel avaliado em R$ 500.000, as despesas extrajudiciais (notas, registro, certidões, engenheiro, etc.) poderiam somar cerca de R$ 12 a 15 mil. Esses valores não incluem o advogado.

Os honorários advocatícios variam, mas dada a rapidez do procedimento extrajudicial, costumam ser inferiores aos de um processo judicial demorado. Comparativamente, a usucapião em cartório tende a custar menos que o judicial porque evita diversas taxas judiciais e encurta o tempo de trabalho do advogado, reduzindo a morosidade e a burocracia envolvidas.

Quanto tempo demora a usucapião extrajudicial (em cartório)?

Outra dúvida frequente é quanto tempo leva para sair a usucapião em cartório. O prazo pode variar caso a caso, mas costuma ser bem menor do que na via judicial. Se toda a documentação estiver em ordem e não surgirem impugnações, o procedimento de usucapião extrajudicial pode ser concluído em poucos meses. Há casos em que se resolve em cerca de 3 a 6 meses, especialmente quando não há oposição do antigo proprietário ou de vizinhos. O tempo exato depende da eficiência do cartório de registro de imóveis e da necessidade de eventuais complementações de documentos.

Por exemplo, se o cartório emitir exigências para corrigir a planta do imóvel ou para obter alguma certidão faltante, o processo pode demorar um pouco mais enquanto você supre essas pendências. Entretanto, comparado ao processo judicial, que frequentemente se arrasta por anos devido a citações, perícias e sentença, a usucapião em cartório é consideravelmente mais rápida. Em poucos meses você poderá ter o registro do imóvel em seu nome, garantindo a segurança jurídica da propriedade.

Quais as vantagens de fazer usucapião em cartório?

Optar pela usucapião extrajudicial traz diversos benefícios em comparação ao processo judicial tradicional. Entre as principais vantagens, destacam-se:

• Agilidade: a regularização em cartório é muito mais rápida, frequentemente concluída em meses, enquanto a usucapião judicial pode levar anos.
  
• Economia: as custas totais tendem a ser menores extrajudicialmente; você economiza em taxas judiciais e, muitas vezes, em honorários advocatícios, já que o trabalho e o tempo envolvidos são menores.
  
• Menos burocracia: o procedimento no cartório é mais simples, sem a formalidade de audiências e despachos judiciais. Grande parte se resolve com documentação bem preparada, análise do registrador e notificações, evitando a morosidade de um processo no fórum.
  
• Segurança jurídica: ao final da usucapião em cartório, obtém-se um título de propriedade registrado em seu nome, com a mesma validade legal de uma escritura pública ou de uma sentença judicial. O imóvel fica regularizado oficialmente, podendo ser vendido, hipotecado ou transferido sem impedimentos.
  
• Desafogo do Judiciário: embora não afete diretamente o seu caso individual, vale notar que a via extrajudicial contribui para reduzir a sobrecarga dos tribunais, resolvendo administrativamente casos de posse pacífica e deixando o Judiciário para litígios mais complexos.
  

E se houver oposição ou problema na usucapião extrajudicial?

Apesar de mais simples, podem ocorrer situações que impedem a conclusão da usucapião extrajudicial no cartório. A principal delas é a oposição de alguma parte interessada: se o antigo proprietário (ou outro titular de direito sobre o imóvel) for notificado e apresentar uma contestação formal, ou se um vizinho confrontante alegar disputa de limites, a usucapião extrajudicial não poderá prosseguir. Nesses casos, o cartório de registro de imóveis encerra o procedimento administrativo e orienta o requerente a buscar a via judicial. Isso significa que será necessário ingressar com uma ação de usucapião na Justiça comum, para que um juiz decida sobre a propriedade do imóvel.

Outra eventualidade é a falta de algum requisito ou documento essencial que não possa ser sanado no âmbito administrativo. Por exemplo, se a planta do imóvel apresentar erros graves ou se as certidões indicarem pendências jurídicas relevantes, o registrador pode indeferir o pedido de usucapião em cartório.

Para evitar esse desfecho, é fundamental seguir todas as orientações do cartório e contar com a assistência de um advogado durante o processo – assim você corrige eventuais falhas rapidamente. Muitos cartórios, ao invés de indeferir de imediato, emitem notas devolutivas (exigências) permitindo que o interessado complemente a documentação ou corrija algo. Portanto, nem todo obstáculo significa fim do processo: muitas vezes, basta atender às exigências no prazo para seguir adiante. Porém, se houver um impasse insuperável ou uma oposição declarada, o caminho será recorrer à usucapião judicial, onde a questão será resolvida perante um juiz.

Conclusão: principais pontos sobre usucapião em cartório

• Procedimento extrajudicial: é feito diretamente em cartório (cartório de notas e cartório de registro de imóveis), com assistência de advogado, sem passar pelo Judiciário.
  
• Requisitos básicos: posse mansa e pacífica por tempo determinado em lei (mínimo de 5 anos, podendo ser mais conforme o caso) e imóvel passível de usucapião (não pode ser bem público). São necessários documentos como ata notarial, planta do imóvel, certidão de matrícula e certidões negativas, entre outros.
  
• Custos envolvidos: incluem taxas do cartório de notas e do cartório de imóveis (calculadas conforme o valor do imóvel), despesas com engenheiro e certidões, além dos honorários advocatícios. Apesar desses custos, fazer usucapião em cartório costuma ser mais barato que o processo judicial, devido à menor burocracia e rapidez.
  
• Vantagens principais: maior rapidez (meses em vez de anos), menos burocracia (procedimento administrativo simples) e resultado final seguro – o imóvel fica registrado no seu nome oficialmente, garantindo a propriedade.
  
• Limitações: se houver oposição de terceiros ou falta de algum requisito legal, a usucapião extrajudicial não será concluído no cartório. Nessa situação, será preciso regularizar o imóvel via judicial, ou seja, ingressando com uma ação de usucapião na Justiça comum.